Sokan nincsenek tisztában azzal, hogy az örökölt ingatlan eladása után is keletkezhet adókötelezettség. A 2025-ös szabályok alapján mutatjuk, mikor kell adózni, hogyan számítják az adóalapot, és milyen esetekben mentesülhetsz az adó megfizetése alól.
Mikor keletkezik adófizetési kötelezettség?
Az öröklés révén szerzett ingatlan értékesítése gyakran érzelmileg megterhelő folyamat, de nem szabad megfeledkezni a pénzügyi és adózási vonatkozásokról sem. Bár az öröklés önmagában nem keletkeztet adófizetési kötelezettséget, az utána történő értékesítés már igen – bizonyos feltételek mellett. A 2025-ben érvényes magyar szabályozás szerint mutatjuk a legfontosabb tudnivalókat.
Örökölt ingatlan értékesítése után személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni, ha az eladásból jövedelem keletkezik. Ez azt jelenti, hogy ha az ingatlan eladási ára magasabb, mint az örökölt vagyonszerzéskor számított érték, akkor a különbözet után adózni kell.
Mennyi az adó mértéke 2025-ben?
Az eladásból származó jövedelem után az alábbiak szerint kell adózni:
- 15% személyi jövedelemadó (SZJA) a jövedelem után.
- Szocho-t nem kell fizetni, mivel az ingatlanértékesítés nem szocho-köteles tevékenység.
Hogyan számítják a jövedelmet?
Az adó alapja a következőképpen alakul:
Eladási ár – szerzési érték – költségek = adóköteles jövedelem
A szerzési érték az az összeg, amely az öröklési illeték kiszabásánál alapul szolgált, azaz jellemzően az ingatlan forgalmi értéke az öröklés idején.
Levonható költségek:
- ügyvédi díj
- közjegyzői díj
- értékbecslés költsége
- adásvételi szerződés költségei
- felújítási számlák (ha azokat megőrizted)
Mikor nem kell adót fizetni?
Az örökölt ingatlan értékesítése adómentes lehet, ha:
- Az örökléstől számítva eltelt 5 év. Ebben az esetben a jövedelem adómentes.
- Több örökös közösen értékesít, de mindenki külön-külön vizsgálja, mikor történt az öröklés.
- Külföldön élő örökös esetén figyelembe kell venni az adott ország és Magyarország közötti kettős adóztatást kizáró egyezményt.
Külföldi örökösök és adózás
Amennyiben az örökös külföldi állampolgár vagy más országban él, a következőket kell figyelembe venni:
- A Magyarországon lévő ingatlan eladása után magyar adóbevallást kell készíteni, és a magyar szabályok szerint adózni kell.
- Ha a lakóhely szerinti országban is adóznia kellene, akkor a kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezmény alapján vagy mentesül, vagy beszámítható a Magyarországon fizetett adó.
Hasznos tanácsok örökösöknek
- Őrizd meg az örökléskori értéket igazoló dokumentumokat, például a hagyatéki végzést.
- Kérj értékbecslést az ingatlanról az eladás előtt, hogy pontosabban megállapítható legyen a lehetséges adóalap.
- Minden felújításról, karbantartásról kérj számlát, mert ezek csökkenthetik az adóalapot.
- Figyelj az 5 éves szabályra, és ha nem sürgős az eladás, érdemes lehet kivárni a mentességet.
Mit kell tenned az értékesítés után?
Az ingatlan értékesítését követően az adózási kötelezettség a következő évre tolódik: a tranzakció évét követő év május 20-ig be kell nyújtani a személyi jövedelemadó (SZJA) bevallást. Ez történhet online, az Ügyfélkapun keresztül a NAV által biztosított webes nyomtatványkitöltő alkalmazással, vagy papír alapon is, bár utóbbi már kevésbé jellemző.
A bevallásban szerepeltetni kell:
- az ingatlan eladási árát (a szerződés szerint),
- a szerzési értéket (az örökléskori forgalmi érték),
- az igazolható költségeket (pl. ügyvédi díj, értékbecslés, felújítás számlái).
A NAV az adóbevallás alapján megállapítja a fizetendő adóalapot, majd ennek 15%-át kell befizetni legkésőbb május 20-ig. Fontos, hogy az adó összege nem automatikusan kerül levonásra, azt önállóan kell utalni az adóhatóság által megadott számlaszámra.
Ha nem vagy biztos abban, hogyan kell helyesen kitölteni a bevallást, vagy hogy milyen költségek vonhatók le, érdemes könyvelő vagy adótanácsadó segítségét kérni – különösen akkor, ha az ingatlan több örökösé volt, vagy külföldi érintettség is felmerül.
Az örökölt ingatlan értékesítése során nemcsak a piaci ár maximalizálása a cél, hanem az is, hogy a teljes folyamat jogilag és pénzügyileg is átlátható és szabályos legyen. Egy tudatosan megtervezett és jól dokumentált eladás akár több százezer forint megtakarítást is jelenthet, különösen akkor, ha az értékesítés idejét, az elismert költségeket és az adózási szabályokat megfelelően összehangolod.
Kapcsolódó blogbejegyzés: Hogyan add el a lakásod gyorsan? Szakértői megoldások – Tóth Csaba
A ReMax Symbol csapata mindig készen áll, hogy segítséget nyújtson ügyfeleinek az ingatlanpiac változó környezetében.
Keress minket bizalommal, és találjuk meg együtt a számodra legjobb megoldást!
