Egyre több külföldi állampolgár ad el ingatlant Magyarországon – de vajon másképp zajlik egy ilyen tranzakció? Mutatjuk, mire kell figyelni, ha külföldi az eladó, és hogyan kerülheted el a leggyakoribb buktatókat. Jog, pénzügy, határidők – érthetően, lépésről lépésre.
1. A külföldi eladó jogi státusza és képviselete
Az első lépés mindig az, hogy ellenőrizni kell, jogosult-e az eladó az ingatlan értékesítésére. Ez akkor is igaz, ha magyar ingatlanról van szó, és akkor is, ha az eladó külföldi állampolgár.
A legfontosabb kérdések:
- Ki az ingatlan tulajdonosa? (egyéni vagy társtulajdonos)
- Rendelkezik-e magyar adószámmal?
- Személyesen ír alá vagy meghatalmazott útján?
Sok külföldi tulajdonos nem tartózkodik életvitelszerűen Magyarországon, ezért gyakori a meghatalmazásos eljárás. Ebben az esetben nagyon fontos, hogy a meghatalmazás:
- hitelesített legyen (pl. közjegyző által),
- magyar nyelvre le legyen fordítva hivatalos fordító által.
2. Az adásvételi szerződés nyelve és fordítási kötelezettségek
A magyar jog szerint az adásvételi szerződés hivatalos nyelve a magyar. Akkor is, ha a külföldi eladó nem beszéli a nyelvet, a szerződést magyarul kell elkészíteni.
Mit lehet ilyenkor tenni?
- Készüljön hiteles fordítás a külföldi fél anyanyelvén (vagy legalább angolul).
- Az eladó vagy képviselője a saját nyelvén is érthesse, mit ír alá – ez jogilag és etikailag is elvárás.
- Ha személyesen van jelen, tolmács közreműködése szükséges lehet, amit az ügyvéd jegyzőkönyvben rögzít.
- Amennyiben nincs tolmács, az eladó csak akkor írhat alá érvényesen, ha írásban nyilatkozik, hogy megértette a magyar nyelvű szerződés tartalmát.
Ez egyrészt jogi védelem, másrészt bizalomépítő gesztus is – és gördülékenyebbé teszi a folyamatot minden érintett számára.
Kapcsolódó blogbejegyzés: Mire jó az ingatlan értékbecslés, és mikor érdemes kérni? – Tóth Csaba
3. Pénzügyi teljesítés: deviza, külföldi bankszámla, adózás
Ha az eladó nem rendelkezik magyar bankszámlával, a vételár kifizetése külföldi bankszámlára is teljesíthető, azonban fontos, hogy:
- legyen erről írásban megállapodás,
- minden fél tisztában legyen a devizaváltás, utalási költségek és határidők vonzataival,
- az utalás napja és a teljesítés napja (vagy összege) ne legyen jogilag vitatható.
Fontos figyelni arra, hogy külföldi eladó esetén az adózás más lehet – például, ha nem uniós állampolgár. Az eladónak lehet Magyarországon is adófizetési kötelezettsége, ezért a NAV-nál érdemes előre egyeztetni vagy adószakértőt bevonni.
4. Földhivatal, ügyintézés, ügyvéd – mire kell még figyelni?
A magyarországi ingatlan-nyilvántartás (földhivatal) csak magyar nyelvű, hivatalos dokumentumokat fogad el. A külföldi eladóra vonatkozó iratokat ezért mindig hitelesen le kell fordítani. A jogi képviseletet kizárólag ügyvéd végezheti – ő készíti a szerződést, ellenőrzi a tulajdoni lapot, és intézi a földhivatali bejegyzést. Külföldi eladó esetén érdemes olyan ügyvédet választani:
- aki jártas nemzetközi tranzakciókban,
- beszél idegen nyelvet (pl. angol, német),
- ismeri az adott állampolgárságú ügyfelekre vonatkozó speciális szabályokat.
Előnyös lehet olyan ingatlanost választani, aki már dolgozott külföldi eladóval – rengeteg adminisztrációs buktatótól kímélheted meg magad!
5. Időzítés és rugalmasság
A külföldi eladóval történő ügymenet sokszor lassabb lehet, főleg ha időeltolódás, postázás vagy személyes jelenlét is érintett. Fontos, hogy:
- ne siettessétek mesterségesen a folyamatot,
- legyen előre egyeztetett, reális határidő,
- minden irat hiánytalanul és fordításban is időben rendelkezésre álljon.
Ha jó a kommunikáció és az ingatlanos, valamint az ügyvéd is felkészült, a folyamat gördülékenyen lebonyolítható – akár anélkül, hogy a külföldi eladó személyesen jelen lenne. Egy külföldi állampolgártól vásárolni nem nehezebb, csak másképp kell felkészülni rá.
A legfontosabb, amire figyelni kell:
- jogi képviselet és hiteles iratok,
- fordítási kötelezettségek,
- pénzügyi átláthatóság,
- ügyintézésben jártas szakemberek.
Ha olyan ingatlant vásárolnál, ahol az eladó külföldi, segítünk minden lépésben – a papírmunkától az egyeztetésen át a sikeres földhivatali bejegyzésig.
Keress bizalommal a Re/Max-nál – veled vagyunk a szerződés első betűjétől az utolsó kulcsátadásig!
Kapcsolódó blogbejegyzés: Örökölt ingatlan eladása utáni adózás – amit 2025-ben tudnod kell – Tóth Csaba
