2025-ben szinte minden az Otthon Start program körül forog az ingatlanpiacon. A fiatal vevők számára óriási segítség, hogy államilag támogatott, fix 3%-os kamatozású lakáshitelt vehetnek fel első otthonuk megvásárlására vagy építésére. Ez sokak számára az egyetlen reális út a saját ingatlanhoz, ezért a vásárlási döntések többsége ma már erre a konstrukcióra épül.
Az árazás csapdája
A program tele van olyan szigorú feltételekkel és rejtett buktatókkal, amelyekről sok eladó mit sem sejt. Éppen ezért fordulhat elő az, hogy egy ingatlan eladása már nemcsak az érdeklődők számán, hanem leginkább az ár pontos meghatározásán áll vagy bukik.
Első pillantásra sok eladó úgy gondolja: ha az állam támogatja a vásárlót, akkor az ő lakása könnyebben eladhatóvá válik, akár magasabb áron is. Hiszen ott van a fix 3%-os hitel, jön a vevő, és már költözhet is – nem igaz? Sajnos nem. A valóság jóval árnyaltabb.
Az Otthon Start szigorú feltételekhez köti a hitelezést, amelyek közül az egyik legfontosabb a bank által megállapított forgalmi érték. Ez az az összeg, amelyre a bank hajlandó hitelt adni – és nem feltétlenül egyezik meg azzal az árral, amit te hirdetsz. A bank ugyanis saját, belső adatbázisból dolgozik, amely általában 10–15%-kal alacsonyabb értékeket mutat, mint amit a kínálati piacon látni lehet.
És itt jön a kritikus szabály: Ha a hirdetési ár és a bank által megállapított forgalmi érték között 20%-nál nagyobb az eltérés, a bank automatikusan elutasítja a hitelkérelmet. Ez az a pont, ahol az álomüzlet pillanatok alatt összeomolhat.
Mi történik ilyenkor?
Képzeld el a helyzetet: hónapok óta hirdeted az otthonodat, jön egy komoly érdeklődő, szimpatikus, elkötelezett, minden rendben lenne. Az adásvételi szerződés már szinte aláírva, a vevő beadja a hitelkérelmet – de a bank értékbecslője kimondja: az ingatlan túl van árazva. Az eltérés túl nagy, így a hitelkérelmet elutasítják.
A vevő csalódottan továbbáll, te pedig ott maradsz egy ingatlannal, amit talán újra kell árazni, újra kell hirdetni – és közben hónapok telnek el feleslegesen. Ráadásul a piac érzékeli, ha egy ingatlan sokáig elérhető: egy idő után már a legjobb lakás is gyanússá válik a vásárlóknak.
Miért különösen érdemes most szakemberre bízni az árazást?
Az ingatlan árának meghatározása mindig is fontos része volt az eladási folyamatnak – de most gyakorlatilag mindent eldönt. A 3%-os hitel miatt a vevők jóval érzékenyebbek az árakra, hiszen szinte mindenki ezt a támogatott konstrukciót szeretné kihasználni.
Ha te, mint eladó, nem veszed figyelembe a banki értékbecslési gyakorlatot, elveszítheted a potenciális vevők döntő többségét. És ami még rosszabb: ha egy ügylet meghiúsul emiatt, az eladó hitelessége is sérülhet – nehéz újraépíteni a bizalmat.
Nem csak a vevőt védi a program – az eladó is felelősséget visel
Az Otthon Start program ugyan a vevő oldalán áll, de az eladó felelőssége is hatalmas, hiszen az ingatlanpiaci dinamika most átalakulóban van. A vevők nem alkudnak már a végtelenségig, hanem inkább továbbállnak – hiszen tudják, hogy a támogatás keretösszeghez kötött, és csak az „átmegy a bankon” típusú lakásokat tudják megvenni. Ezért az eladóknak nem csak a vevők pénztárcájához, hanem a banki gondolkodáshoz is alkalmazkodniuk kell.
Ingyenes értékbecslés – hogy az ár ne legyen akadály
Azért vezettük be az ingyenes értékbecslési szolgáltatásunkat, hogy segítsünk az eladóknak elkerülni ezt a buktatót. Nem célunk leértékelni az ingatlanodat – épp ellenkezőleg: segítünk olyan árat meghatározni, ami egyszerre versenyképes, reális és a bank számára is elfogadható.
Mit nyersz vele?
- Az ingatlanod nem esik ki a támogatott körből
- A komoly vevők valóban meg tudják vásárolni
- Nem kell hónapokat várnod egy újabb komoly érdeklődőre
- Elkerülheted a kényszerárazást és a vevői bizalomvesztést
Röviden az Otthon Start programról
Az Otthon Start program célja, hogy megkönnyítse a családok lakáshoz jutását. Ennek keretében államilag támogatott, fix 3%-os kamatozású hitelt vehetnek fel, amely jóval kedvezőbb a piaci hiteleknél. A konstrukció azonban szigorú feltételekhez kötött: például maximum 1,5 millió Ft-os négyzetméterár, valamint lakások esetén 100 millió Ft-os, házak esetén 150 millió Ft-os eladási árplafon mellett vehető igénybe.
Nem véletlen tehát, hogy ma szinte minden vevő erre a konstrukcióra épít, ugyanakkor az eladóknak óriási kockázatot jelent, ha nem jól árazzák be az ingatlant.
Az ár mindent eldönt
Ez a program valóban hatalmas lehetőség a fiataloknak – de csak akkor, ha az ingatlanpiac minden szereplője tisztában van a keretekkel. Ha te, mint eladó, nem vagy felkészült, könnyen lehet, hogy egy biztos vevőt veszítesz el csak azért, mert 10%-kal túláraztad a lakásodat.
Most több múlik az árazáson, mint valaha. Ne hagyd, hogy emiatt bukjon el az eladás – kérd az ingyenes értékbecslést, és biztosítsd, hogy az ingatlanod valóban eladható legyen a 3%-os hitel mellett is!
Kapcsolódó bejegyzésünk: Ne csak hirdess – add is el! Készítsd fel a lakásod az eladásra – Tóth Csaba
